V průběhu loňského roku se jedním z nejbouřlivějších témat stala případná výstavba v oblasti kostelíčku. Bouřlivou diskuzi vyvolala přijatá (a letos zrušená) aktualizace územního plánu, která měnila druh zástavby v území a zvyšovala index podlažních ploch (IPP). To vyvolalo silnou nevoli. Po jednání zástupců městské části a zástupců města se podařilo vrátit IPP na původní hodnoty, ale změna druhu zástavby. Tím tedy mělo být nadměrné zástavbě zdejšího území zamezeno.

IPP by tedy měl být jedním ze základních nástrojů, který ochrání původní charakter zástavby v území Líšně a i její charakteristický vzhled a atmosféru. Rozhodl jsem se proto ověřit, jak tento základní nástroj funguje a do jaké míry je tato regulace dodržována.

Myslím, že závěr tohoto zkoumání může být pro někoho překvapivý.

Nejprve tedy co si pod indexem podlažních ploch (IPP) vlastně představit. Obecně závazná vyhláška statutárního města Brna č. 2/2004 v platném znění poskytuje tuto definici:

Index podlažní plochy( I P P ) - vyjadřuje intenzitu využití území (např. z hlediska utváření charakteru území, možného zatížení technické infrastruktury apod.), tj. počet m2 hrubé podlažní plochy na m2 základní plochy. Za hrubou podlažní plochu se přitom považuje půdorysná plocha všech plných nadzemních podlaží staveb včetně konstrukcí a za plné nadzemní podlaží pak každé podlaží vyjma podkroví a podzemních podlaží. Za podkroví se přitom považuje takové podlaží, které má pouze střešní nebo vikýřová okna (kromě schodišťových, přípustných i v obvodové stěně), které má nad minimálně 33 % podlažní plochy šikmý strop a jehož svislé stěny navazující na šikmý strop jsou max. 1,3 m vysoké. Podkroví se mezi plná podlaží započítává pouze v případě, když se jeho využitelná plocha (tj. ta, nad níž je světlá výška místnosti větší než 1,3 m) rovná minimálně 2/3 plochy pod ním ležícího podlaží. Za podzemní se přitom považuje takové podlaží, které má úroveň podlahy níže než 0,8 m pod nejvyšším bodem přilehlého území v pásmu širokém 5,0 m po obvodu objektu;

Definici IPP je (jak sami vidíte) poněkud rozsáhlá a komplikovaná. Nicméně je poměrně důležitá, neboť v sobě zahrnuje řadu výjimek.

S využitím této definice jsem se rozhodl provést výpočet IPP pro pět vybraných souborů pozemků. Tři z nich se nacházejí v Líšni, jeden na Vinohradech a jeden ve Slatině. Vypočtené hodnoty následně porovnám s maximálním povolenou hodnotou IPP podle územního plánu.

Pro tento mikroprůzkum jsem si vybíral takové pozemky a stavby na nich, u kterých jsem se domníval, že jsou provedeny v rozporu s územním plánem. Nejedná se tedy o čistě náhodný výběr ze kterého by bylo možno odhadovat množství staveb (ať už absolutní či relativní), které územní plán porušují. V žádném případě se také nejedná o absolutní výčet všech staveb, které územní plán porušují.

Rodinný dům Borkovcova

Jako první jsem zvolil jeden z řadových domů nedávno dokončených v rámci komerční výstavby. Řadový rodinný dům a zahrada se nachází na dvou pozemcích. Součet ploch obou pozemků je 305 m2.

Na jednom z pozemků je kromě rodinného domu ještě předzahrádka a příjezdová cesta. Rozsah zastavěné plochy tak není možno získat jednoduchým nahlédnutím do katastru nemovitostí. Lze jej však s poměrně vysokou přesností získat  pomocí nástroje měření plochy v katastrální mapě. Z tohoto zdroje lze zjistit, že zastavěná plocha je zhruba 104 m2.

Dům stojí na rovinatém pozemku a má dvě nadzemní podlaží, která mají stejnou zastavěnou plochu. Při výpočtu skutečného IPP tedy zastavěnou plochu(104 m2) vynásobíme počtem podlaží (2) a výsledek (208) vydělíme základní plochou (305). Po započtení těchto údajů vychází IPP 0,682. Podle územního plánu je zde však nejvyšší povolená hodnota pro IPP pouze 0,5.

Již první zkoumaná nemovitost je tedy v postavena v rozporu s územním plánem.

Rodinný dům Hřbitovní

Další zkoumanou nemovitostí je rodinný dům, který byl zjevně rozšiřován svépomocí. Dům se nachází ve staré Líšni v části s poměrně hustou zástavbou. Je proto minimálně překvapivé, že územní plán pro toto území počítá s maximálním IPP 0,2.

K domu náleží dva pozemky o celkové ploše 205 m2. Zjištění aktuální zastavěné plochy však není zrovna jednoduché. Při porovnání leteckých snímků zástavby a katastrální mapy lze snadno zjistit, že zákres v katastrální mapě leteckým snímkům neodpovídá. Pomocí těchto dvou nástrojů lze odhadnout, že skutečná zastavěná plocha je přibližně 90 m2.

Z přiloženého snímku je patrné, že ve druhém nadzemním podlaží jsou dvě okna, která nejsou ani střešní ani vikýřová. Je tedy velmi pravděpodobné, že pro výpočet IPP se započítá i plocha tohoto podlaží. Po započtení výše uvedených hodnot vychází IPP 0,878, což je více než čtyřnásobek povolené hodnoty.

To je samozřejmě extrémní překročení limitu stanoveného územním plánem. Bohužel v této oblasti nejde o jediný dům, který územnímu plánu neodpovídá. V daném místě domy téměř nemají žádné zahrady, pouze malé dvorky, a taková zástavba jistě neodpovídá IPP 0,2.

Bytový dům Štítného

Bytový dům na ulici Štítného je pomyslným rekordmanem. Třípodlažní budovou (pro IPP lze započíst 2 podlaží) je zastavěna téměř celá plocha pozemku. Podle katastru nemovitostí je plocha pozemku 119 m2. V katastrální mapě je zakreslen půdorys budovy a pomocí nástroje měření plochy v katastrální mapě lze získat poměrně přesně i zastavěnou plochu, která je přibližně 104 m2.

Bytový dům se nachází v původní zástavbě ve staré Líšni. Územní plán pro tuto oblast určuje maximální IPP 0,3.

Již na první pohled je zřejmé, že tato stavba zcela jistě neodpovídá územnímu plánu, neboť intenzita zastavění pozemku je mnohonásobně vyšší než územní plán povoluje.

Po dosazení získaných údajů do výše uvedeného vzorce zjistíme, že IPP v tomto případě dosahuje astronomických 1,748. To je téměř 6 krát více než povoluje územní plán. Je velmi obtížné uvěřit, že  tato stavba mohla být stavebním úřadem povolena.

Pokud nahlédnete do územního plánu a rozhlédnete se kolem sebe, jistě najdete spoustu dalších případů, kdy lze vážně pochybovat o dodržování územního plánu. Výše uvedené nemovitosti rozhodně nejsou jediné, které územní plán nerespektují.

Na druhou stranu je třeba připustit, že to není problém pouze Líšně. Obdobná porušení územního plánu snadno nalezneme i v okolních městských částech.

Rodinný dům Révová

V oblasti Vinohrad jsem se rozhodl ověřit dodržení IPP v oblasti ulice Révová, neboť se jedná o relativně novou zástavbu. Domnívám se proto, že zástavba byla povolována na základě platného územního plánu.

Pro tuto oblast stanoví Územní plán hodnotu IPP 0,3. V ulici se nachází zástavba řadových a polo-řadových rodinných domů. Pro kontrolní výpočet jsem zvolil koncový řadový dům, který má větší pozemek a  lze proto předpokládat, že bude IPP splňovat s určitou rezervou. U ostatních domů jsou pozemky menší a tudíž intenzita zastavění (IPP) vyšší.

Vlastníkovy nemovitostí patří podle katastru nemovitostí dva pozemky o výměře 74 a 159 m2. Menší pozemek je zcela zastavěn domem a odpovídá zastavěné ploše. Plocha základní odpovídá součtu výměr obou pozemků.

Nemovitost má tři podlaží, kde nejnižší podlaží je částečně podzemní. Nejvyšší podlaží má s největší pravděpodobností částečně zkosený strop, ale o podkroví ve smyslu definice IPP nejde.

Pro výpočet IPP jsou tak relevantní dvě podlaží.

Po výpočtu tak získáváme hodnotu IPP 0,634, která zjevně převyšuje maximální IPP podle územního plánu více než dvojnásobně.

Rodinný dům Ondřeje Veselého

Ve Slatině se mi podařilo nalézt oblast, kde územní plán vyžaduje maximální IPP 0,1. To je tak nízká hodnota, že se její překročení dá v podstatě očekávat.

A skutečně téměř uprostřed je rozsáhlá novostavba vily, která na první pohled IPP nesplňuje. V katastru nemovitostí je oddělen pozemek, který je zcela zastavěn vilou (372 m2), a zbytek pozemku (516 m2).

Vila je poměrně členitá dvoupodlažní stavba. Druhé nadzemní podlaží zabírá viditelně menší plochu než přízemí a jeho plochu není snadné určit. Nicméně vzhledem k rozměrům vily je evidentní, že předepsané IPP přesahuje zjevně i samotné přízemí. Druhé podlaží jsem se proto rozhodl pro výpočet zanedbat.

Po dosazení do známé rovnice vychází IPP 0,419 což je více než čtyřnásobek nejvyšší hodnoty povolené územním plánem.

Z výše uvedeného bohužel vyplývá jednoznačný závěr. Zástavba v Líšni a okolí v řadě případů neodpovídá platnému územnímu plánu a stanoveným maximálním hodnotám IPP. Rozdíl mezi platným územním plánem a skutečností je v některých případech přímo neuvěřitelný (viz bytový dům na ulici Štítného).

Všechny výše uvedené stavby jsou buď novostavby, nebo na nich byla provedena přístavba. Je proto evidentní, že byly posuzovány v rámci stavebního řízení. Rozpor s územním plánem je jednoznačně důvodem pro nepovolení takové stavby. Je proto otázku, zda byl soulad s Územním plánem v řízení vůbec posuzován.

Mgr. Michal Sadílek